中粮集团天津大悦城招商展示中心及销售中心在老城厢正式开放，作为中粮集团旗下大悦城品牌家族分量最重的一步棋，大悦城招商吸引了众多关注目光；投资50亿元的万达广场满铺开业；和记黄埔前来咨询的客户络绎不绝……

　　锣鼓声声中，传统商铺背影乍现，虽然它依然占据着半壁江山，但是升级之痛不可避免。

　　DTZ戴德梁行相关负责人告诉记者，商业地产按业内比较认可的分类方法，从商业形态上分为传统商铺、专业市场、城市综合体、社区商业中心、休闲度假商业、商住办公楼、甲级写字楼、大型商业中心MALL等几大类。

　　“经过几年的发展，目前本市的商业地产业态还是比较全面的。”业内人士表示，“传统商铺，尤其是住宅小区的底商是天津出现最早也是发展最成熟的商业业态，现在传统的商铺依然占到天津市60%的规模，但社区商业和MALL崛起的速度很快，它们蕴含的商机和潜在的发展潜力不容小视。”

　　事实上，城市综合体后来居上的脚步也越来越急。河东万达广场、中粮大悦城、天津大都会、保利香槟国际、红星国际广场……从目前市内六区在建的项目来看，近80%的开发商选择综合体项目。投资100亿元的红星国际广场项目占地面积300余亩，建筑规模达90万平方米，是天津市首个超大型商业综合体项目，建设家具、百货双MALL；位于和平区的天津大都会，由保利地产与金融街携手开发，86万平方米超大规模项目，集合了高尚居住区、酒店式公寓、名流会所、市属重点模范小学、5A级双塔写字楼、金融总部基地、精品MALL、都会金街、民政服务中心九大业态，将建成天津第一综合住区；位于南开区南门外大街与南马路交口的天津大悦城，总建筑面积逾50万平方米，总投资40亿元，包括一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多种业态，其中定位为“时尚、年轻、潮流、品位”的超大体量购物中心，总建筑面积27万平方米，拥有700余米长的沿街展示面、500米长的室内步行街和150米长的主题街区，涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体的多元化时尚消费模式，以独特视野定义商业地产新格局。

　　“尽管市中心的综合商业体价格偏高，但仍未能让‘垂青者’望而却步。”南开大学经济学博士、天津房地产学会副秘书长刘玉录说。

　　无论怎样，越来越大、越来越细开始成为商业地产的潮流。

　　写字楼的春天MALL的力量

　　除了市内六区的商业项目外，还有一些受人关注的休闲度假商业。比如东丽湖板块的朗钜、万科滨水小镇、宝坻的温泉城、蓟县盘龙谷等各种规模的度假村是此类项目的样板。

　　“休闲度假地产是旅游休闲地产的复合体，它们往往根据自然资源的不同，呈现出各式各样的特点。比如落户在东丽湖板块的华侨城就是典型的主题公园休闲度假地产；团泊湖板块和宝坻京津新城就是温泉类休闲度假地产；西青和津南等地则是以生态旅游为主导的生态农庄类休闲度假地产。”合富辉煌市场总监任炯说，“在天津，正在快速崛起的是以大型板块为依托的休闲度假商业，比如东丽湖。这些旅游地产是以大盘景点和商务休闲度假为基本的法则，先开发旅游，而后开发地产项目，华侨城就是典型的代表。这种模式将会成为天津旅游商业地产开发的主流模式。”

　　尽管休闲度假商业地产存在诸多有利因素，但也存在着一些隐患。“客户群体在目前形式下尚欠稳定，注定了这种商业模式还有待时间检验，稳定的客户群体直接关系到它的成败。”天和工作室首席策划师王克非说。

　　业内人士表示，天津商业地产更主流的力量，还是关注两个走向：甲级写字楼的春天来了；大型MALL的崛起即将开启一个时代。

　　随着天津经济的飞速发展、京津“半小时经济圈”的日益加深以及滨海开发热潮的持续，国内甚至是国际知名的公司纷纷涌入津城，曾经高不可攀的、甚至诸如北京CBD的构想，开始在天津变成现实。

　　曾经一枝独秀多年的国际大厦如今已不再是“天津最好的写字楼”，继金皇大厦、津汇广场后，君隆广场、和记黄埔、天津中心等项目均可与之匹敌。记者以租赁人的身份致电津汇写字楼，其租售人员说：“现在每天有不少客人打电话咨询出租，但我们大厦已经全部租出去了。”君隆广场的状况也与之相差不多。

　　北京金环房地产咨询有限公司高级分析师李丽表示：“随着天津吸引外来资金能力的加强，未来会有更多实力卓著的企业落户，尽管目前市场供应量加大会带来空置率的上升，但甲级写字楼市场前景光明，是我们最需要关注的商业地产项目之一。”

　　MALL的面目更清晰可见。MALL起源于上世纪70年代的美国，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。“MALL一般地处市郊、规模巨大、设计简洁，这些特征符合目前天津的城市特点。天津未来MALL将会成为一种趋势。”业内专家表示。

　　据相关机构对国内外一线品牌企业调查数据显示：未来10年内，将会有更多的国内外开发商进驻天津，除现有的恒隆地产、中粮集团、和记黄埔、嘉里集团、宝龙集团外，一些国际级商业地产集团也将有望入驻天津，他们中的一部分已有意向或已经进入天津开发的各种物业，今后还会加大投入。这些都将成为天津商业地产繁荣发展的重要力量。