峰汇广场的成功样本
　　从2002年天津市最早提出发展楼宇经济开始，孙宝元就投入到为河西区楼宇招商引资的工作中，如今已有八年时间。他将这些年楼宇经济建设分为了提高楼宇租售率、优化楼宇业态、提高楼宇创税率三个阶段。
　　楼宇硬件设施建设好了，如何摆脱新建楼宇空置率，以帮助开发商回笼资金是政府面临的现实问题。“在2003年前后，各楼宇的空置率一般在40%左右。”孙宝元说，当时楼宇的推广宣传还处在一盘散沙阶段，并没有整体推介规划方案。再加上为迅速回笼资金和聚拢人气的急迫心态，很多楼宇淡化了自身主导业态规划意识，在招租对象的所属行业、规模等方面做出了妥协，以至于为后期发展遗留了一些困难。不过孙宝元认为，这是楼宇经济发展必经的弯路。
　　虽然已时隔4年之久，魏兵仍对天津峰汇广场招商最初阶段的那段曲折经历记忆犹新。他是天津市立川物业管理有限公司的董事长，承接峰汇广场、新金融发展中心等物业服务项目。
　　位于友谊路金融商务区的峰汇广场，最初的定位是综合性商贸载体。据魏兵回忆，2004年前后，新建楼宇都希望能与大型零售商合作，一方面是政府的推动支持，因为其对区域税收贡献显著，对区域经济也有明显的带动效应；另一方面，也能为楼宇聚拢更多的人气，作为楼宇配套服务，可以吸引更多企业进驻。
　　引入世界500强——法国欧尚超市，在峰汇广场商业区开办欧尚在天津的第一家大型超市，在当时引起了不小的轰动，也为刚刚建成的峰汇广场带来了宝贵的人气和声誉。魏兵笑言：“当时很多人习惯把这里叫欧尚广场。”但后来，一些最初没考虑到的负面效应也逐一显现出来。魏兵举例称，超市嘈杂繁乱的内外环境加重了楼宇物业服务成本，还给其他企业租户的出行和办公造成不便。但魏兵认为，最重要的还是欧尚超市偏离了楼宇及周边商圈的金融、贸易等功能定位方向。
　　在2007年欧尚超市搬迁后，峰汇广场的楼宇业态被调整为金融、投资、物流等现代服务业，“之后便是两年的招商煎熬期。”魏兵回忆起当时的工作，一方面是在河西区政府的帮扶下，整合楼宇空置资源整体推介，加大在广告宣传方面的投入；而另一方面，立川物业招商团队也在进行一些必要的“减法”，“已有的租户如果定位不符，就不再续签，对于接洽的新客户，我们也会对其进行筛选。总之，招商的标准较之前更谨慎，更精准了。”
　　2009年，天津市政府为落实天津市和滨海新区发展战略，成立了面向世界的融资平台——新金融发展中心。在选址阶段，新金融发展中心对多幢楼宇环境进行考评，最终选择了峰汇广场，成为了其最大业主。“至此，峰汇广场的业态调整完成了平稳过渡。目前，峰汇广场金融类的租户已有十余家，占整体租户数量的30%，而其租用面积占整体楼宇的近70%。”魏兵说。曾经喧嚣的欧尚超市，如今是以金融资产交易和商品交易为中心的高端交易场所。
　　峰汇广场的业态定位过程并不是个案，这是楼宇经济发展必经的转型期。在此期间，政府规划和服务作用就显得尤为重要。
　　为了提升楼宇招商引资的数量和品质，河西区完善了6个产业推进办公室、2个驻外招商局、13个街道招商科“三位一体”的招商体系，开展专业化、产业化招商，同时，每年一届的河西商务商贸节也成为了助推楼宇经济发展的重要推介平台。
　　河东区则以街道为单位，成立多个街道楼宇服务中心，逐一深入辖区各楼宇进行走访，问需解难，并将河东区有关楼宇经济的政策对企业进行宣讲，并全面推行优质服务制、认真落实首问责任制、严格实行限时办结制、认真实行责任追究制。
　　在和平区，工商和平分局成立了楼宇专业所，区地税局成立了楼宇经济推动组，与审批、劳动、建设、城管等部门一起为楼宇企业提供“一站式”服务，并通过成立全国第一家楼宇协会，搭建了政府与楼宇业主、楼宇企业之间的三方交流平台。
　　外资公司大举进驻天津
　　一方面是楼宇企业在完善业态中精益求精，另一方面是政府在逐步优化规划和服务水平，让天津楼宇经济发展度过最初的艰难发展阶段。
　　据仲量联行发布的天津市场报告显示，2010年第四季度，受活跃的吸纳量支撑，天津市甲级写字楼的平均空置率降至8%。这是自2008年以来的最低空置率。同时，乙级写字楼的空置率降至16%。2010年第四季度，天津写字楼市场的总体毛租金与上一季度相比小幅增长。
　　“楼宇的高出租率并不代表楼宇整体服务水平也在提升。”张鹏认为，楼宇经济的核心是高端人才，如何为他们创造有针对性、人性化的服务环境考验着楼宇软性设施，也就是物业服务。
　　在刚刚过去的寒冷冬季，津汇广场写字楼每个租户都收到了物业赠送的保温水杯；他们也不会忘记大厅的那台免费擦鞋机，由于前往写字楼的路上装修工程较多，鞋子总会蒙上灰尘；雨季来临也不会为没带雨具发愁，因为物业会经常准备免费的雨伞供他们使用……在楼宇内部问卷调查中，租户对津汇广场的物业服务满意度达到95%，依托国际五大代理行之一——仲量联行丰富的物业管理经验，津汇广场也成为天津市第一家获得ISO9001国际认证的地产项目。
　　针对金融、投资业的租户企业，峰汇广场也提供了有针对性的服务。魏兵介绍，如果租户通知当日有某高层到访洽谈，物业人员就会自动留出车位，并指派专业迎宾人员到门口负责一系列礼仪接待，给客户宾至如归的感觉。此外，物业还会定期举办楼宇内部租户的联谊会，给他们相互了解的机会，以促进他们的业务在楼宇内延伸。
　　在楼宇租户构成中，尽管本土租户依然租赁了更多的写字楼面积，但值得注意的是，外资公司特别是来自日本和欧洲的租户，继续成为2011年天津写字楼市场的主要驱动力之一。
　　津汇广场总经理岑兆良对新金融记者说，针对外资租户的服务，更考验楼宇服务水平。津汇广场西子楼主要业态为金融业、贸易、船公司及物流，而金融业主要以外资银行为主。他表示，外资银行对楼宇的品质要求非常苛刻，比如他们会把冬季空调温度限定在一个上下浮动不超过3摄氏度的区间里、向物业提出问题如在2小时内得不到解决将如何投诉等等，“这些都会体现在双方租赁合同中，如果我们没有履行好条款，他们有权不交物业费。不过，租户的苛刻要求也会倒逼楼宇物业管理水平的跟进和提升，我们始终以最专业的服务满足客户的不同需求。”
　　在天津楼宇的软环境服务提升过程中，政府的服务职能也未曾缺位。不久前，河西区行政许可服务中心引入了国际质量认证管理体系，通过ISO9001:2000认证，办事效率和服务水平得以提升。同时还会定期举办商务楼宇物业知识培训，推动商务楼宇开展评优活动。